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本轮地产修复,和2014-2015年有何不同?

信息来源:民生证券周晓雯   更新时间:2023-08-03  点击量:532
导读:本轮地产行情内在逻辑与此前有两处关键不同:潜在需求中枢走低,以及城际地产分化

       自7月政治局会议提出要“适时调整优化房地产政策”以来,资本市场情绪反馈迅速,地产、非银等板块迎来了一波行情。

       经过连续两周的情绪反应之后,市场开始关注后续落地的政策细节以及节奏。

       民生证券宏观分析师周君芝在发表于8月2日的报告《不一样的地产:2014-2015年启示录》中指出,当下资产定价风险偏好修复,然宏观基本面偏弱,这种强资产、弱经济的组合与2014-2015年有可比之处,而真正决定当下与2014-2015年基本面高度相似的关键变量是地产:

       2014-2015年这段时期被定义为需求下行压力加大的时代,彼时也对应货币连续宽松,汇率快速贬值,中央启动一轮地方债务化解。

       当时涌现出来的种种现象,在其他看似需求收缩的年份并不常见,只有当下与2014-2015年形成了呼应,大类资产价格也走出相似韵脚。

       2014年至2015年上半年,中国地产面临高库存和高杠杆压力,房地产销售量价、房地产投资以及土地出让金快速下滑。下滑幅度之深,只有本轮地产下滑能够与之相较。

       但与此同时,民生证券指出,对比2014-2015年,本轮地产内在的运行逻辑仍有关键不同:

       本轮地产较未来潜在需求中枢较之前明显走低,本轮地产修复弹性将弱于2015年。

       本轮城际地产分化加剧,地产政策调控节奏或不同于2015年。

       民生证券认为,内在逻辑不同决定了本轮地产政策及行情演绎,并不能完美复刻曾经2014-2015年路径。

       潜在需求中枢走低

       民生证券认为,本轮地产潜在需求中枢较之前明显走低,因此预计当前地产修复弹性弱于2015年。

       2014-2015年涨价去库之后,随后地产销售稳定在一个平台期。2016 年至2021年,年度住宅销售面积从13.8亿平上升至15.7亿平,中枢约在15亿平。

       2016-2021年这段地产稳定期,我们见证了一段罕见的地产平稳高扩张时代。这一时期中,几乎所有地产相关指标都在快速上行,居民加杠杆,房企囤地扩表,土地财政扩张。

       经历这一段持续的地产景气之后,民生证券测算显示,2022年底城镇居民户均1套房,已基本实现“户户有房”,因此需求中枢将较此前偏低:

       根据人口经验推算,未来十年中国住宅销售面积中枢或在年均9亿平。这意味着本轮地产修复之后,地产销售中枢将较2015年之后的平台期显著走低,本轮地产修复的弹性将弱于2015年。

       地产面临巨大分化

       除潜在需求中枢走低外,当下城际地产供需分化加剧,民生证券认为,地产政策调控节奏或不同于此前。

       2014年地产的主要矛盾就是总量层面的供给过剩,这不仅表现为地产链不同环节均在价跌量缩,还体现在不同能级城市地产供需矛盾高度一致。

       面对总量高库存,2014-2015年的政策选择比较清晰,那就是运用多重政策工具撬动需求,扭转地产供需格局。

       当时针对高能级一二线城市,政策重点落在了需求端刺激,以传统售、购、贷放松为典型工具。针对三四线供给过剩,政策重心落脚到了棚改货币化,这也是2014-2015年最具标志性的地产政策。

       与以往不同的是,当下地产供给以及未来青年人口流向,都呈现出巨大的城际分化,城际间的供需格局并不均衡。

       人口资金持续向经济发达的沿海经济带迁移,然而这些城市地产相对供给不足,高能级城市地产面临潜在的供不应求。反之,经济发展程度偏低的三四线城市,人口和资金为代表的经济资源外流,然而这些地区在2018年以后积累了较高的新房供给,地产库存过高,面临供大于求。

       我们曾经做过初步测算,一旦高能级城市地产销售高于去年实际销量,则库销比将至历史较低水平。反之,三四线城市存量地产供给偏多,即便需求有明显改善,都难以扭转库存偏高事实。

       城际地产分化或预示着本轮地产调控政策难度提高。一如2014-2015年那样不做城市区分、不遗余力动用各种工具松绑地产需求,这样的政策取向或许比较难在本轮地产调控中见到。
       (民生证券分析师周君芝,执业证书编号:S0100521100008)




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