北京公积金将执行“认房不认商贷”， 市场调整压力渐显！

       10月31日，北京住房公积金管理中心发布关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知（以下简称“通知”），对北京公积金住房贷款套数认定标准进行了优化调整。

       根据通知，北京公积金贷款在住房套数认定上不再考虑商业贷款情况，明确借款申请人在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款记录的，执行首套住房公积金贷款政策。

       从全国范围来看，优化公积金政策是近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一，目前已有二十余城执行了公积金贷款“认房不认贷”。

“认房不认商贷”

       此次公积金贷款套数认定中，针对二套的认定标准，北京住房公积金管理中心指出，如借款申请人在北京市有一套住房的，或在北京市无住房但全国范围内有一笔公积金贷款记录的，或在北京市有一套住房且全国范围内有一笔公积金贷款记录，住房记录与公积金贷款记录不论是否为同一套的，执行二套住房公积金贷款政策。如借款申请人在北京市有二套及以上住房，或已使用过两次及以上公积金贷款的，不予公积金贷款。

       北京住房公积金管理中心特别提醒，按照现行政策，借款申请人在申请公积金贷款时，全国范围内不能有未还清的公积金贷款。另外，对于离婚一年内的借款申请人按原政策执行差别化住房信贷政策，即离婚未满一年申请公积金贷款的，按二套住房贷款政策执行。

       本次政策调整自2023年11月1日施行，自2023年11月1日（含）后受理的公积金贷款申请，按调整后政策执行。

       《中国经营报》记者了解到，当前北京公积金贷款首套利率为3.1%，二套利率为3.575%，公积金首套房贷最高额度为120万元（部分区域购买城六区之外的住房略有区别）；二套最高贷款额度仅有60万元。

       中指研究院市场研究总监陈文静指出，本次北京公积金政策的调整有利于无房且未使用过公积金贷款的购房者，可以享受较低的公积金贷款利率、更低的首付比例以及较高的贷款额度，将有效降低购房者置业成本，减轻购房者置业压力，提振购房者置业情绪。

       假设公积金贷款60万元、还款期限为25年，在二套利率下，总利息约30.8万元，月均还款约3028元。被认定为首套房贷后，总利息约26.3万元，月均还款约2877元，总利息减少约4.5万元，每月还款约减少151元。

       不过，她也指出，本次政策调整利好人群相对有限，无房且在全国范围内使用过公积金贷款的人群，购房时仍然被认定为二套；在全国范围内已使用过两次及以上公积金贷款的，不予公积金贷款，由此可见本次政策整体力度偏弱。

       从全国范围来看，优化公积金政策是近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。目前，优化二套房认定标准、降低首付比例等方式仍是各地公积金政策调整的重要方向。

       据了解，今年10月17日，上海亦发布优化住房公积金贷款套数认定标准的政策，规定上海无房、在全国无公积金贷款或首次公积金贷款已结清的，认定为首套住房；上海已有一套房、符合改善型认定条件，在全国无公积金贷款或首次公积金贷款已结清的，认定为第二套改善型住房。此外，目前已有成都等二十余城执行了公积金贷款“认房不认贷”。

       陈文静指出，北京本次调整公积金贷款首套认定标准，进一步释放政策利好，预计接下来更多城市将跟进优化公积金贷款相关政策，广州、深圳跟进的预期也较强。

市场尚待进一步修复

        从政策趋势来看，当前北京房地产市场调整压力渐显。

       今年9月1日，在广州、深圳、上海先后宣布执行“认房不认贷”后，北京政策正式官宣落地，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在北京名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

       这一政策刺激使得北京市场热度和成交量迅速冲高，一部分购房需求在短期内集中释放，北京新房、二手房迎来脉冲式上涨。

       而进入9月下旬，新房、二手房热度均明显下降。9月底，记者在走访市场时了解到，多数新房项目到访和认购量从9月中旬开始就有所减少，与此同时，区域和楼盘之间的分化不断加大。

       新房方面，根据中指研究院数据，2023年1~9月，北京新建商品住宅累计成交571.3万平方米，同比增长6.2%。9月，北京成交68万平方米，在政策带动以及低基数下，环比增长41.1%，同比下降14.6%。不过，9月整体网签规模相比三四月的高点仍有差距。10月1~30日，北京新建住宅成交56.8万平方米，环比小幅下降，同比下降37.7%，降幅较9月扩大。

       二手房方面，新政出台之后市场成交有所活跃，但10月以来成交量较9月已有所回落。今年1~9月，北京二手房累计成交11.8万套，同比增长8.2%。10月1~30日，北京成交二手住宅9910套（日均成交330套），同比下降3.9%，较9月下降30.5%，政策效果持续性不足。

       根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年9月，北京二手住宅价格已连续5个月下跌，在二手房挂牌量增加的背景下，当前二手房价格下跌预期仍在。

       陈文静指出，后续北京政策调整有望围绕稳定房价预期、激活置换链条、降低合理住房需求购房门槛等方面展开，预计将按照因区施策原则，优化限购政策，同时或对普宅认定标准、房贷利率等进行调整。若政策能及时跟进调整，北京房地产市场或进一步修复。